副業プランナーのもこちんです。


今回はアパート経営は儲かる?!その2


ということでお届けしたいと思います。



過去記事はこちらから

アパート経営は儲かる?!



まずは、地主でない場合どうするか?


もこちんの場合は競売で土地を取得したというところまでお話ししました。


そして競売は今までよりも参加しやすくなったことは前回も触れました。


そこで1つ問題が発生します。


それは何かというと、


ライバルが多くなった。


参加しやすくなった分、当然といえば当然ですが。。


もこちんも何度となく挑戦して、ようやく落札できたわけです。


高値で入札して落札したところで、


見合うだけの利回りが取れなければ本末転倒ですもんね。


なので、いくらで入札するかは、建物をいくらで建てて、


家賃をいくら払ってもらえるのかを当然考慮しなければなりません。


じゃあ、利回りをどのくらいに設定するのか?


もこちんは7〜8%に設定しています。


この場合の利回りは、


表面利回りで計算しています。


表面利回りは、


単純に年間の家賃収入を建築費で割ったものです。


年間家賃収入÷建築費=表面利回り


まずはここがポイントです。


ここから、固定資産税等の経費を払うと、実質利回りが出てきます。


実質利回りとても大事ですが、


表面利回りである程度の利回りを確保できないと意味がありません。


なのでまずは表面利回りでどのくらいとれるのかが重要です。


よく不動産投資関係の本を読んでいると、


表面利回り10%以上の物件を狙えとか書いてありますが、


新築で表面利回り10%以上というのは相当難しいと思います。


築年にもよりますが、


逆に中古物件であれば表面利回りが10%以上ないと、


ちょっと手を出さない方がいいかなといった印象ですね。


中古物件は、それなりにメンテナンスの費用もかかってきますので。。


今回はあくまで木造アパートの場合でお話ししていますので、


RC構造のマンションなどは、もっと表面利回りが低くてもいいと思います。


RC構造は、木造よりも耐用年数が長いので、


低い利回りでも長く賃料収入を得ることができるからです。


ただ、RC構造で注意していただきたいのは、


固定資産税が高いので、実質利回りは木造アパートよりも低くなります。


これに、エレベーターや自動ドアの保守まで入ってくるとなおさらです。


とにかく、不動産投資をする上で覚えてほしいのは、


表面利回りでどのくらい取れるか、


これをまずは大事にしてほしいです。


実質利回りもとても大事なことは先ほども言いましたが、


それは表面利回りで一定の利回りを確保してからと考えましょう。


ちなみにもこちんは、アパートを建てた土地を、


周辺の相場の6分の1くらいで落札しました。


最低入札価格に1円足しただけでした。


運も良かったと思いますが、


あきらめずに何度も競売に参加しておいたのが吉とでました。


競売はいったん不調に終わると、同じ物件の最低入札価格が下がって、


再度競売にかかります。


いい物件だけど、様子を見たりして、だれも入札しないときがあるのです。


ライバルが増えた競売ですが、そこは本当に不思議ですね。


そこに、上手くはまると相当安く落札できますよ。


もこちんが落札したときも、もこちん1名の入札でした。


思わずガッツポーズでしたね。笑


今回はここまでにして、また次回不動産投資について書きたいと思います。


お読みいただきありがとうございました。


それでは。


もこちんのアパートの内観はこんな感じです。

↓↓↓↓↓


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