副業プランナーのもこちんです。


もこちんの地元にてマンション1棟の競売が行われました。


築15年、5階建、1LDKの16世帯です。


最低入札価格はおよそ3,000万円。


なかなか低い最低入札価格で驚きましたが、
当然、この金額で落札できるわけではありません。


競売を申し立てたのは地元の金融機関です。


その金融機関の支店長が入札しないかと連絡してきました。


入札しないか連絡するくらいなら、任意売却にて処分したほうが
いいのではないかと思いましたが、権利関係が複雑で競売でないと厳しいとのこと。


最近、賃貸物件が競売に出てくることも少なかったので、
興味のある方も多いようでした。


支店長が声をかけただけでも、4件ほど入札意思があったようです。


もこちんのところにも、お世話になっている資産家から、
入札したいけれど、どのくらいで入札したらいいか相談がありました。


支店長から聞いた入札意思がある方の最高の予定入札価格が7,000万円。


ちなみにもこちんがアドバイスした金額は6,000万円です。


当該物件の平均家賃は65,000円。


現在10世帯しか入居してなかったので、


1カ月の家賃収入 650,000円


1年間の家賃収入 7,800,000円


表面利回り 780万円÷6,000万円=0.13→13%


仮に満室であれば、相当の表面利回りが取れますが、16世帯中10世帯
しか入居してないとなると、人気物件とは言えませんし、築15年経過して、
内部の住宅設備も今後大幅な修理交換が発生するとなると無理はできません。


鉄筋コンクリートですので、構造体の寿命は長くなるにしても、
内部の設備はどうしても劣化します。


満室にするとしたら、家賃の引き下げや改修が必須でしょう。


なので、あくまで現在の家賃と入居率での試算としました。


もちろん表面利回りですので、これに税金等の経費を払えば実質利回りは
グッと低下します。


鉄筋コンクリートですので税金も高いですし、エレベーター等の保守料も
木造アパートとは比べものにならないほどかかります。


実際支店長は7,000万円くらいで入札してくれたら助かるな、と支店長も期待していましたが、
入札を終えて驚きの結果が!


10数件の入札があったのですが、なんと落札金額が、1億6,000万円だったんです!


他県の個人の方でした。


お金持ちなのかどうかわかりませんが、もこちんから見ればありえないくらい高いです。


ちなみに2番目は7,000万円ほどで、落札者の金額だけが飛びぬけています。


支店長から喜びの電話がきたくらいです。笑


不動産投資家で、勝算ありきで落札したならいいんですが、
どこかの業者に乗せられて落札したのなら大変危険な買い物だと思います。


先ほどと同じように、現在の家賃収入で計算すると、


780万円÷1億6,000万円=0.0487  4.9%


表面利回りで4.9%!!


中古物件ではあり得ないというか、もこちんなら絶対やらない投資です。


しかも県外在住とあれば、地元のどこかの不動産業者に管理や客付けを
頼まざるを得ないです。


もともと懇意にしてる不動産業者や、信頼出来るところを見つけていればいいですが。


また競売に出ることがないように祈ります。


みなさんに一つ覚えていていただきたいのは、
もし初めて不動産投資を行うのであれば、
絶対に自分の地元やすぐに行けるところにしたほうがいいと思います。


不動産投資は不動産業者に丸投げではダメです。


自分で物件を見守り、育てるくらいの気持ちがないと上手くいきません。


ここだけの話、不動産業者は、オーナーが投資物件の目の届かないところにいて、
素人だとわかると、意外と管理や客付けを頑張りません。


また、修繕等を依頼するとで、相当水増しした金額を見積もってくる場合が
あります。


ですので、まずは地元からというのがもこちんの意見です。


お読みいただきありがとうございました。


それでは。


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