副業プランナーのもこちんです。


今回は「中古アパートの購入はやめるべき!?」をテーマにお届けします。


最近お問い合わせいただいた中に、
中古アパートの購入を検討していますが、どうなのでしょうか?


といった件がありましたので、取り上げてみたいと思います。


過去記事の驚きの入札結果でも取り上げましたが、
やはり大事なのは利回りです。


表面利回りで10%は最低限確保してほしいですね。


そして築年数。


やはりあまりに古すぎるとメンテナンスも含めて修繕費用がかかります。


税務上の木造アパートの耐用年数は22年です。


そのくらい経過している物件だとしたら、利回りはもっと必要です。


あとは入居率。


リフォーム、改修工事をして綺麗な状態を維持していればいいですが、
中にはお金をかけないで状態の悪い物件は要注意です。


そういった物件は入居率が低い場合が多いです。


特に、外壁が傷んでいると敬遠されがちです。


ではそんな入居率の低い中古アパートは購入しない方がいいか?


というと、実はもこちんの裏技で収益を上げていくことが出来ます。


ただ、あくまで、表面利回りで10%以上見込めるのが前提です。


過去記事のアパート経営は儲かる?!
では、現在の入居者からの利回り計算をおすすめしましたが、
今回は、満室時の家賃で利回りを計算します。


これは、矛盾しているというわけではなくて、
物件の購入金額の大小でどのくらいのリスクをとるか?


そういった考えです。


なので、今お話ししている中古アパートは6〜8世帯、
購入金額が2,000万円〜3,000万円で想定している
と思ってください。


まず、そのようにして入居率をあげるか?


これは意外とみなさん知らないのですが、入居時に入居者は
支払う仲介手数料を、入居者でなく、物件の購入者、つまり大家さん、
オーナー負担にすることです。


入居者が仲介手数料を負担するのが当たり前みたいになっていますが
(東北関東はその場合が多いです)、宅建業法としては、
上限が家賃の1ヵ月+消費税です。


なので、どちらが負担しても良いことになっています。


なので、仲介手数料の負担を思い切って自分で負担することにより、
入居しやすくするのです。


確かに、初めに1ヵ月分の負担をするのは痛いですが、
早く入居してもらえればすぐに回収できると思います。


そして、これにプラスでもうひと工夫。


何かというと、賃貸保証会社を使う!


これにも理由があります。


中古アパートはそれなりに古いので、
家賃も新築時のようにいただくことは出来ません。


家賃はそれなりに低くなっていると思います。


そして、経験上いえることですが、安い家賃の物件に入居している方ほど、
家賃の滞納率が高くなりがちです。


安かろう悪かろうではないですが、これは事実です。


そこで、さきほどお話しした賃貸保証会社を利用することにより、
家賃滞納リスクを減らせるのです。


もし家賃を滞納しても、賃貸保証会社が代弁してくれますので、
家賃を間違えなく受け取れます。


それに、賃貸保証会社は、保証契約の時に審査をしてくれますので、
事故歴のあるような方の入居を防ぐことが出来るのです。


何故か犯罪歴までわかるそうなので、非常に便利です。


ただ最近は個人情報の観点からそこまで教えてもらえません。


実は意外と入居審査のハードルはけっこう低いので、
賃貸保証会社から断られるくらいの方は相当なにかあったなと思ってください。


もちろん保証料がかかります。


ただ、家賃の回収リスクがなくなるので、敷金をなくしてもいいと思います。


実際もこちんはそうしています。


本当は敷金と家賃は勝手に相殺できないのですが、
まだ業界では横行しています。


こうしてとにかく入居率をあげて利回りが確保できれば、
おいしい物件に化けることもありますので、
チャレンジしてみてもいいかもしれません。


あとは、不動産業者によっては、賃貸保証会社に加盟してないところも
あるかもしれませんので管理を依頼する場合は不動産業者に問い合わせしてください。


また、賃貸保証会社も様々ありますので、サービス内容も確認した方がいいですね。


お読みいただきありがとうございました。


それでは。


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