副業プランナーのもこちんです。


今回は不動産は買い手市場をテーマにお届けします。


もこちんは建築不動産業なので、本業に関わることでもありますが、個人でもアパート経営をしています。


地方の小さい業者ですが、不動産投資に興味のある方にはお役に立てれば幸いです。


都心部や政令指定都市レベルでは、不動産価格は上がっているところも多く、必ずしも全国全ての不動産事情に共通するお話ではありませんが、お付き合いいただければと思います。


ちなみに、もこちんの住んでいる地元はこんなところです。↓


地域          東北地方

市の人口        11万人

周辺市町村での人口   28万人
(通勤通学で一地域としてみている広さ)
 


ちなみに、周辺市町村での人口は平成12年では32万人でした。


この17年で4万人も人口が減ったことになります。
 


そして、依頼を受けた売却物件の概要です。↓


土地面積  約36坪

家屋面積  約23坪

築年数   約60年

他条件   市中心部から車で約10分
      
      物件に駐車スペースなし

      5年ほど空き家状態

      所有者は遠方に在住

      10年ほど前に屋根の葺き替えと外壁のリフォーム済



所有者は、遠方にお住まいで、お盆のお墓参りでのみ帰省。ただ、年に一度の帰省なので、ホテルに泊まってもそれまでで、管理をするのも大変になってきたとのこと。


屋根と外壁はリフォーム済でしたが、中は築60年ということもあって相当傷んでいる状態。


家屋を解体して売却したいとの申し出でした。


一応解体の見積もりをすると125万円ほど。


ただ、土地の面積が36坪しかないので、なかなか買い手を見つけるのが難しいかな、といった印象。


もこちんの地元の土地の売れ筋面積は大体、60〜70坪。


36坪は正直なかなか厳しい!


隣地の方に声をかけるも、購入意思なし。


ということは、125万円かけて更地にしても売れる見込みはぐーーんとダウン。


土地の査定としては、路線価を参考に試算。


※路線価とは・・・路線価(ろせんか)は、市街地的形態を形成する地域の路線(不特定多数が通行する道路)に面する宅地の、1m2当たりの評価額のこと[1][2]。課税価格を計算する基準となるものであり、相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価がある。単に「路線価」と言った場合、相続税路線価を指すことが多い。


周辺にいい比較する物件がない時に、もこちんはよく利用します。


路線価は、こちらで誰でも確認することが出来ます。↓


路線価図


相続税の計算時によく利用しますが、簡単に言うと、道路に値段が付いていると思ってください。


今回の物件はこんな感じです。↓


路線価.png


ちょっと見にくいかもしれませんが、16の文字が見えると思います。


これが、1uあたりの価格。単位は千円。


なので、これを坪あたりに換算すると、16,000円×3.30578=52,892円です。


これが、だいたい実勢価格の70%とされています。


そうすると、52,892円÷70%=75,560円


あとはもう一つ、役所で評価書をもらいます。


書類名は、


地方税法422条の3 通知書


といいます。


所有者、地番、家屋番号がわかれば誰でも無料で取得できます。


「登記に使うんですけど〜」


みたいな感じで大丈夫です。


実際に、売買の時に登録免許税の計算をする時に使用します。


この書類は、役所の税務課で取得出来ます。


今回は、1,800,000円程でした。※本当はもっと細かい数字で出ます。


こちらも逆算します。


1,800,000円÷70%=2,571,428円


坪あたりにすると、71,429円。


すると先ほどの75,560円との価格帯を見ると、71,429円〜75,560円の間くらいで所有者と相談します。


この辺はざっくりで、73,000円にしようか?


といった感じです。


もちろん、所有者が、この金額で!


といったら、その金額になるわけですが、最近は、高値ではなかなか売れないので、あまり現状認識の出来ていない所有者の依頼は普通に断っています。笑


実際、現実としては、上記で決めた73,000円ですらなかなか決まりません。


お客さんがきても、必ず値下げ交渉があります。


そのくらい買う方が有利なのです。


売りに出した価格で決まることはほぼないのが現実です。


もちろん、もこちんの地元でも、人気のある土地はあります。


ただ、街の大きさから言えばほんの一部です。


値下げしなくても売れるのはその一部だけです。


あくまでもこちんの地元の話ですので、場所地域で査定のやり方も違うと思いますので、参考ということにしてください。


そして今回の土地の値段は、


73,000円×36坪=2,628,000円


でも実は、これで終わりません。


築60年の家屋の解体費用をここから差し引きます。


すると、


2,628,000円−1,250,000円=1,378,000円


これが、もこちんの提案した売却金額です。


家屋は状態にもよりますが、このくらい築年数が経過した家屋は、価値を0にするどころか、解体費用すら差し引きます。


都会の人がみたら安すぎてビックリすると思います。笑


ただ、それでも売れるかわからないのが、今の不動産。


所有者に、上記の1,378,000円で提案したところ、驚きの回答が!


所有者「自分の持ち出しがなければ、いくら安くてもいい。古くなっているので、近所に迷惑をかけたくない。」


ということなんでした。


もこちん「じゃ、ぐっと下げますか?」


所有者「そうだね、変な話、500,000円でもいいよ!」


もこちん「ほんとにいいんですか?」


所有者「それで売れてスッキリ出来るならそれでいい。」


ということで、何と、土地付きの家が、何と500,000円!!


もこちんの友人が、大規模リフォームをして貸家にしようと計画はしていましたが、悩み渋っているうちに他の方が買いました。


物置として使うそうでしたが。。


こうやって、地方では昔では信じられないくらい低額で売買されることもあるのです。


もちろん、これは年に一回あるかないかの低額案件でした。


地元では、毎年200軒あまりの空き家が増えているそうです。


なので、またこうした物件も増えてくるのだとは思います。


そこで、


これほど不動産が余ってきているのなら、不動産投資なんかやらない方がいいのではないか?


そう思われる方も多いと思います。


でももこちんの答えは、ズバリ


NO−!!


です!!


こうやって、地方の不動産の価格が下がっているからこそ、仕入れ時です。


昔だったら、こんな安くは買えません。


そうすると、とてもでないけども不動産投資をしても利益を出せません。


今がまさにチャンスなのです。


もちろん、安いからといってただ買っていてもダメです。


あくまで投資として、利益の生む物件にしなければなりません。


大規模なリフォームをして付加価値を付ける。


もしくは


家賃は安くてもいいからそのまま貸す。


とにかく、今は仕入れ時なのです。


もちろん、都会で、カッコいいデザイナーズアパートやマンションを経営するのもいいと思います。


不動産投資をしたければ、不動産の勉強会にも積極的に参加するべきです。


不動産は、都会では都会の投資法、地方では地方の投資法があるのです。


様々な視点から見れば、必ずよい結果を生むはずです!!


ここまでお読みいただきありがとうございました。


以上、もこちんでした〜
















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