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不動産は買い手市場?!

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シノケンのアパート経営はどうなのか?

不動産投資
副業プランナーのもこちんです。今回は不動産投資についてお届けします。もこちんは、アパート経営をしていますが、最近気になる業者があるのでちょっとリサーチしてみま…

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不動産投資こういう物件はやめとけ

副業プランナーのもこちんです。


今回は「不動産投資こういう物件はやめとけ」をテーマにお届けします。


都心部や人口が多い地域(政令指定都市など)では不動産価格は上がっていますが、もこちんの住んでいるような地方では、不動産価格は下落しています。


過去記事もよろしければご参照ください。

不動産は買い手市場?!


地方の不動産は非常に買い手が有利なのは事実なのですが、だからといって闇雲に安ければいいというわけではないことを今回はお伝えしたい。


ちなみにもこちんの住んでいる地元はこんなところです。↓↓↓


地域          東北地方

市の人口        11万人

周辺市町村での人口   28万人(通勤通学で一地域としてみている広さ)



ちなみに、周辺市町村での人口は平成12年では32万人でした。この17年で人口が4万人減っている地域です。


そこで、いくら安くても手を出さない方がいい物件、それはどんな物件かというと、


温泉街やちょっとしたリゾート地です。


もこちんの地元にも、温泉街があります。


海沿いです。


駅はありません。


もこちんの住んでいる市内から車で40分くらい。


夏には多くの観光客で賑わいます。


ただ冬は閑古鳥が鳴いています。


風がビュービューあたるような場所です。


その周辺に造成地があります。


温泉街が近いということを売り文句に売り出された造成地です。


造成されたのが20年ほど前です。


でもまだ多くの分譲地が売りに出されたままです。


今、何とか売却したいというお客さんがいるのですが、購入した時の3分の1の値段で売りに出しているのに問い合わせすらありません。


3000万円で購入した土地が、1000万円になっているのに、問い合わせすらないのです。


周辺には、分譲マンションもあります。


こちらには、1DKで1200万円で購入した物件が250万円で販売されている物件もありますが、こちらもまるで売れません。


そういうわけで、いくら安くても、買っていいわけではないのです。


安くなっていると、思わず手が出そうになりますが、買ったら最後。


ババ引きと一緒です。


そういった物件を勧めてくる不動産会社もあるかもしれません。


ただそういった上手い話には十分気を付けてください。


もこちんは、不動産投資をするならまずは、自分の住んでいる地域から始めた方がいいと思っています。


もし、そうでなくても、物件を買おうとしている地域、街の状況を十分に精査勉強してからするべきです。


時々、TVなどでも、リゾート地のマンションが格安で販売されている状況が出ます。


リゾート地や温泉街のある観光地の不動産投資は、初心者にはレベルが高いと思います。


人口が減っている地域であっても、普通の街、生活がある場所には人が住み続けます。


ぜひ、不動産投資をするならば、そういった地域で考えるべきです。


リゾートや観光は景気に左右されやすいです。


普通の街で、安い物件を探す。


それが一番だと思います。


もこちんは、地方の不動産業者なので、都心部や人口圏の状況を全て把握しているわけでないですが、こういったところで不動産投資をお考えの場合は、どちらかというと大きな企業でノウハウのしっかりした業者に相談された方がいいと思います。


そういった地域は、何といっても、資金力が多いところにかなわないはずです。


そして、金額も大きくなるので、資金や税金の相談もしっかりと出来るところで選ぶべきです。


あとは自分で勉強することも大事です。


うまい話だけでなく、メリット、デメリットをしっかりと説明してくれる業者を選びましょう。


先ほど書いた、3000万円で購入されたお客さんは、不動産業者が売主で購入した物件でした。


しかもそれは、造成してかなり時間が経過してからです。


要は、もう3000万円でなど買うような物件でない時に3000万円で買わされたのです。


その業者はうまく売り抜けたと思っているでしょうし、知っている業者でした。


まだ、そういう業者がいるのも現実です。


特に、地方の不動産業者は、まだアナログで、上手いこと言って売りつけてやろうっていうのもいます。


みなさん、不動産の購入を検討される場合は、十分に予備知識を仕入れてから相談するようにしてくださいね。


専門書でなくても、ウェブでもかなりの知識を付けることが出来ると思いますよ。


ここまでお読みいただきありがとうございました。


以上、もこちんでした〜


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お力になれることもあると思います。



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不動産は買い手市場?!

副業プランナーのもこちんです。


今回は不動産は買い手市場をテーマにお届けします。


もこちんは建築不動産業なので、本業に関わることでもありますが、個人でもアパート経営をしています。


地方の小さい業者ですが、不動産投資に興味のある方にはお役に立てれば幸いです。


都心部や政令指定都市レベルでは、不動産価格は上がっているところも多く、必ずしも全国全ての不動産事情に共通するお話ではありませんが、お付き合いいただければと思います。


ちなみに、もこちんの住んでいる地元はこんなところです。↓


地域          東北地方

市の人口        11万人

周辺市町村での人口   28万人
(通勤通学で一地域としてみている広さ)
 


ちなみに、周辺市町村での人口は平成12年では32万人でした。


この17年で4万人も人口が減ったことになります。
 


そして、依頼を受けた売却物件の概要です。↓


土地面積  約36坪

家屋面積  約23坪

築年数   約60年

他条件   市中心部から車で約10分
      
      物件に駐車スペースなし

      5年ほど空き家状態

      所有者は遠方に在住

      10年ほど前に屋根の葺き替えと外壁のリフォーム済



所有者は、遠方にお住まいで、お盆のお墓参りでのみ帰省。ただ、年に一度の帰省なので、ホテルに泊まってもそれまでで、管理をするのも大変になってきたとのこと。


屋根と外壁はリフォーム済でしたが、中は築60年ということもあって相当傷んでいる状態。


家屋を解体して売却したいとの申し出でした。


一応解体の見積もりをすると125万円ほど。


ただ、土地の面積が36坪しかないので、なかなか買い手を見つけるのが難しいかな、といった印象。


もこちんの地元の土地の売れ筋面積は大体、60〜70坪。


36坪は正直なかなか厳しい!


隣地の方に声をかけるも、購入意思なし。


ということは、125万円かけて更地にしても売れる見込みはぐーーんとダウン。


土地の査定としては、路線価を参考に試算。


※路線価とは・・・路線価(ろせんか)は、市街地的形態を形成する地域の路線(不特定多数が通行する道路)に面する宅地の、1m2当たりの評価額のこと[1][2]。課税価格を計算する基準となるものであり、相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価がある。単に「路線価」と言った場合、相続税路線価を指すことが多い。


周辺にいい比較する物件がない時に、もこちんはよく利用します。


路線価は、こちらで誰でも確認することが出来ます。↓


路線価図


相続税の計算時によく利用しますが、簡単に言うと、道路に値段が付いていると思ってください。


今回の物件はこんな感じです。↓


路線価.png


ちょっと見にくいかもしれませんが、16の文字が見えると思います。


これが、1uあたりの価格。単位は千円。


なので、これを坪あたりに換算すると、16,000円×3.30578=52,892円です。


これが、だいたい実勢価格の70%とされています。


そうすると、52,892円÷70%=75,560円


あとはもう一つ、役所で評価書をもらいます。


書類名は、


地方税法422条の3 通知書


といいます。


所有者、地番、家屋番号がわかれば誰でも無料で取得できます。


「登記に使うんですけど〜」


みたいな感じで大丈夫です。


実際に、売買の時に登録免許税の計算をする時に使用します。


この書類は、役所の税務課で取得出来ます。


今回は、1,800,000円程でした。※本当はもっと細かい数字で出ます。


こちらも逆算します。


1,800,000円÷70%=2,571,428円


坪あたりにすると、71,429円。


すると先ほどの75,560円との価格帯を見ると、71,429円〜75,560円の間くらいで所有者と相談します。


この辺はざっくりで、73,000円にしようか?


といった感じです。


もちろん、所有者が、この金額で!


といったら、その金額になるわけですが、最近は、高値ではなかなか売れないので、あまり現状認識の出来ていない所有者の依頼は普通に断っています。笑


実際、現実としては、上記で決めた73,000円ですらなかなか決まりません。


お客さんがきても、必ず値下げ交渉があります。


そのくらい買う方が有利なのです。


売りに出した価格で決まることはほぼないのが現実です。


もちろん、もこちんの地元でも、人気のある土地はあります。


ただ、街の大きさから言えばほんの一部です。


値下げしなくても売れるのはその一部だけです。


あくまでもこちんの地元の話ですので、場所地域で査定のやり方も違うと思いますので、参考ということにしてください。


そして今回の土地の値段は、


73,000円×36坪=2,628,000円


でも実は、これで終わりません。


築60年の家屋の解体費用をここから差し引きます。


すると、


2,628,000円−1,250,000円=1,378,000円


これが、もこちんの提案した売却金額です。


家屋は状態にもよりますが、このくらい築年数が経過した家屋は、価値を0にするどころか、解体費用すら差し引きます。


都会の人がみたら安すぎてビックリすると思います。笑


ただ、それでも売れるかわからないのが、今の不動産。


所有者に、上記の1,378,000円で提案したところ、驚きの回答が!


所有者「自分の持ち出しがなければ、いくら安くてもいい。古くなっているので、近所に迷惑をかけたくない。」


ということなんでした。


もこちん「じゃ、ぐっと下げますか?」


所有者「そうだね、変な話、500,000円でもいいよ!」


もこちん「ほんとにいいんですか?」


所有者「それで売れてスッキリ出来るならそれでいい。」


ということで、何と、土地付きの家が、何と500,000円!!


もこちんの友人が、大規模リフォームをして貸家にしようと計画はしていましたが、悩み渋っているうちに他の方が買いました。


物置として使うそうでしたが。。


こうやって、地方では昔では信じられないくらい低額で売買されることもあるのです。


もちろん、これは年に一回あるかないかの低額案件でした。


地元では、毎年200軒あまりの空き家が増えているそうです。


なので、またこうした物件も増えてくるのだとは思います。


そこで、


これほど不動産が余ってきているのなら、不動産投資なんかやらない方がいいのではないか?


そう思われる方も多いと思います。


でももこちんの答えは、ズバリ


NO−!!


です!!


こうやって、地方の不動産の価格が下がっているからこそ、仕入れ時です。


昔だったら、こんな安くは買えません。


そうすると、とてもでないけども不動産投資をしても利益を出せません。


今がまさにチャンスなのです。


もちろん、安いからといってただ買っていてもダメです。


あくまで投資として、利益の生む物件にしなければなりません。


大規模なリフォームをして付加価値を付ける。


もしくは


家賃は安くてもいいからそのまま貸す。


とにかく、今は仕入れ時なのです。


もちろん、都会で、カッコいいデザイナーズアパートやマンションを経営するのもいいと思います。


不動産投資をしたければ、不動産の勉強会にも積極的に参加するべきです。


不動産は、都会では都会の投資法、地方では地方の投資法があるのです。


様々な視点から見れば、必ずよい結果を生むはずです!!


ここまでお読みいただきありがとうございました。


以上、もこちんでした〜
















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シノケンのアパート経営はどうなのか?

副業プランナーのもこちんです。


今回は不動産投資についてお届けします。


もこちんは、アパート経営をしていますが、最近気になる業者があるのでちょっとリサーチしてみました。


その業者はこちらです。







アパート経営のシノケン




企業概要

社名  株式会社シノケングループ

本社      住所 〒810-0001 福岡県中央区天神1-1-1 アクロス福岡
        電話 092-714-0040
        FAX  092-714-0064

東京オフィス  住所 〒105-0012 東京都港区芝大門2-5-5 住友芝大門ビル
        電話 03-5777-0089
        FAX 03-5777-0082

設立年月日   1990年6月5日

資本金     10億5002万円

上場市場    東京証券取引所 JASDAQ市場 証券コード8909 



多くの連結子会社を持つ歴史ある企業ですね。


よくウェブ広告で見かけますね。佐々木蔵之介さんをCMに起用しているとこのこと。


残念ながらもこちんの地元ではCMしていません。。笑


か、もしくはやっているけど、時間帯が合わなくて見ないだけか、どちらかです。








こんな感じみたいですね。


やっぱ見たことないですね。笑


もこちんの地元には○○建託とか○○ハウスはありますが、シノケンはないですね。


なんでこんなに気にしているかというと、建物の写真をみると、けっこう好みだったりするのです。


こんなんだったり↓


シノケン-2.png


こんなんだったり↓


シノケン-3.png


デザインアパートといった感じで何とも好みですね。


アパート経営というとどうしても相続対策や資産家向けといった感じがするのですが、シノケンでは、資産形成、つまり投資としてアパート経営を進めているあたり、もこちんと目線は近いと思うのです。



HP上にも↓


「資産づくりとしてのアパート経営


先細りの年金、子供の教育資金、老後・介護資金など、
将来の問題はお金の問題といってもいい時代、
安定感のある資産づくりとしてアパート経営を選ぶ方が増えています。
もしかすると、あなたの部下や同僚は、もうアパートのオーナーかもしれません。
アパート経営は、今、それくらい身近なものになっているのです。」



というわけで、アパート経営を身近に感じさせてくれています。


また、アパート経営が注目されている理由として


・安定収入が見込める

・土地が手に入る

・家賃収入が老後の年金対策に



と、書いています。


この人口減の時代にと思われる方もいると思います。


それはもっともな心配だと思うのですが、みなさんよく考えてください。


人口が減れば、みなさん持ち家になりますか?


そんなわけないですよね?


いくら時代が変わっても、みなが持ち家になるわけでないのです。


賃貸は必ず残るのです。


そして、もこちんも仕事をしてて感じるのは、


逆に将来は、賃貸の需要が増すであろう


ということ。


もこちんがそう思う理由は何故か?


それは、


家を持つ必要のない人が増える


ということです。


生活、価値観の違いにより、ゆとりがあっても、家を持つ必要がない人が増えるはずです。


出生率の低下もそうです。


残す人がいないのに、家を持つ必要がない人が飛躍的にこれからは増えていくはずです。



もこちんの考える、


ダブルインカムノーチャイルド


です。


話せないのに英語で言いましたが、つまり、


共稼ぎで子どものいない世帯


これが増えるはずです。


そして、彼ら彼女たちは、家を持つ必要はないけども、ある程度ゆとりはあるから、綺麗な賃貸物件に住みたい。


そう思うともこちんは感じます。


そこでシノケンのデザインを見ると、なんかいいなーって思うんですね。


といいながらもこの広告はやりすぎだと思いますけどね。↓







頭金0円って。。


これにはちょっと疑問符も多少つきます。


ただ、銀行あたりとのタイアップもしっかりしているのかもしれませんね。


もこちんも、今は頭金0円、つまりフルローンで融資を受けることが出来ますが、1棟目は土地を自己資金で用意しました。


それなりの実績を積んできたのは確かなようです。


ちょっと口コミも調べてみました。


・シノケンさんの入居率実績は、98.03%と非常に高いで、安心して任せられる。

・シノケンさんはホームページから資料請求、すぐに携帯電話が鳴りました。
一度伺いたいとの事でしたので、休日に東京からわざわざ来ていただきました。

・担当者の説明がとても丁寧親切で安心できた。

・一番最初に土地購入から設計から建築から管理と一元管理するかたちを作ったのがシノケンです。その実績を評価している。

・とても満足している、アパート経営して良かった。

・壁が薄い。隣部屋のトイレのトイレットペーパーのガラガラ音丸聞こえ 築年数1年たたない内から壁紙にシワがよったり隙間ができた 。

・メリットは駅から近いのみ

・ローン組んでアパート経営で儲ける? そんなうまい話はないですよ?


まぁ、正直、どちらの意見もあります。


ここで一つみなさんに知ってほしいというか、とても重要なことなので聞いてください。


それが何かというと、


こういった高単価商品を扱う企業の営業マンは、営業マンによりかなり力の差がある


ということです。


本当に、こういう企業の営業マンは、恐ろしいほど、知識レベル・人間力に差があるのです。


なので、もし資料請求等をしたときに、何かこの担当者はイマイチだな、と思った時は、容赦なく違う担当者にしてもらいましょう。


全ての営業マンの能力が同じでないのです。


必ずいい担当者に当たれば、いい情報をもらえます。


いい顔をするだけの担当者でなく、必ず、メリットデメリットを教えてくれる人を選びましょう。


スーパーで牛乳の買うのとはわけが違います。


その辺は妥協しないようにしましょう。


あとは、利回りです。


土地から取得すれば当然利回りは落ちますが、それでも表面利回り6〜7%は確保できるプランニングをしてもらいましょう。


利回りが低くても、都市部などで、長い需要が見込めるときは、多少利回りが落ちるのも仕方ないかもしれません。


とにかく、納得できる説明が受けられるのであれば、前向きに検討してもいいかもしれません。


もちろん、もこちんにコソッと聞いてもらっても全然かまいませんよ。


ここまで読んでくれた方なら、不動産投資に興味のある方だと思います。


興味のあるところからは、どんどん資料請求すべきです。


そして断るときは断る。やると決めたらやる。


とにかく動かないことには始まらないのです。


大きいお金が必要になりますので、そのくらいの意志の力は必要だと思います。


もこちんは、アパート経営をして安定的な副収入を得ることが出来ました。


ぜひ、興味のある方には、アパート経営で副収入を得てもらいたいですね。


ここまでお読みいただきありがとうございました。


以上、もこちんでした〜






アパート経営のシノケン




プロフィール
名前:もこちん
年齢:40代なりたて
性別:男
職業:建築不動産業
ウェブサイトURL:http://mokochinfx.seesaa.net/
メールアドレス:ko0131aisu@gmail.com
一言:副業おすすめランキングまとめを運営しているもこちんです。

本業で建築不動産の営業マンをしています。

たいした資格ではないですか、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーとして頑張っとります!



いろいろな副業をしていますが、FXが特に大好きです(*^-^*)

他にもアパート経営をしています。

貧しかった学生時代のトラウマを払拭したくて、

「何が稼げるのか?何が儲かるのか?」

常に探求しております。



まずは生き残りましょう!

よろしくお願いします(^^)/
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