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めぐりまわってきた土地

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副業プランナーのもこちんです。もこちんは、本業で建築不動産の営業をしていますが、最近ちょっと面白いことがありましたので、今回はそれをネタに一筆書かせていただこ…

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新築アパートは供給過剰の流れか?!

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副業プランナーのもこちんです。今回は、新築アパートは供給過剰の流れか?!をテーマにお届けしたいと思います。アパート経営に関しては、今までも何度か触れてきました…

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中古アパート購入はやめるべき!?

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副業プランナーのもこちんです。今回は「中古アパートの購入はやめるべき!?」をテーマにお届けします。最近お問い合わせいただいた中に、中古アパートの購入を検討して…

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めぐりまわってきた土地

副業プランナーのもこちんです。


もこちんは、本業で建築不動産の営業をしていますが、最近ちょっと面白いことがありましたので、今回はそれをネタに一筆書かせていただこうと思います。


最近、お客さんの依頼でお家を建てる用の土地を探しているのですが、なかなかいい土地が見つからず、他の業者にも依頼をかけて物件情報を集めていました。


そこで、他社から紹介を受けた土地があったのですが、何か見覚えがあるなーと思って、見に行ったら、何と、8月の末にもこちんが売買の仲介をした物件でした。


自分が仲介した土地をまさか、ここどうですか?と言われるなんて予想だにしなかったので、ビックリしたのと同時に、笑ってしまいました。


しかも、その土地の価格が、もこちんが仲介したときの倍近い金額です。


とても売れるとは思えません。


当初、購入者は安く買えるので、ハイグレードな貸家を建てても充分利回りが期待出来るし、最近のアパート乱立から考えれば、貸家の供給量も少ないので、差別化出来る旨を何度も説明していたのですが、何を思ったのか、素人が土地転がしをするとは思いませんでした。


確かに相場よりは安い金額で買えましたが、それを相場よりも高い金額で売ろうとしても売れるわけがありません。


土地転がし、すなわち転売をするためには、もこちんの中ではもっと安く買えないといけません。


もこちんは、この件では1度お仕事させていただいたので、どうこう言うつもりはありませんが、なんだかもったいなくてたまりませんでした。


土地を購入していただいた方も、もこちんに頼みにくくて、別の業者に売却の依頼をしたのでしょう。


もっとも転売の話もされたのですけど、やめた方がいいと言ってしまいましたので。。


この先、この土地は何年も塩漬けになるのでしょう。


しばらくして、聞く耳をもってくれれば、いくらでも説明してあげたいですね。


安易に不動産投資をしようとしないで、経験と実績のある人に相談したほうが、絶対上手くはずです。


ただ、今回は、もこちんが売買の仲介をした土地が、こんなに早く、売値が倍になった土地になって、もこちんに話がくるとは思いませんでしたので、一筆書かせていただきました。


ここまでお読みいただきありがとうございました。


以上、もこちんでした〜


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新築アパートは供給過剰の流れか?!

副業プランナーのもこちんです。


今回は、新築アパートは供給過剰の流れか?!をテーマにお届けしたいと思います。


アパート経営に関しては、今までも何度か触れてきました。


過去記事はこちらをごらんください。


アパート経営は儲かる?!

アパート経営は儲かる?!その2

アパート経営は儲かる?!その3

アパート経営は儲かる?!その4

アパート経営は儲かる?!その5


もこちんのアパートは稼働100%で順調です。


ですが、今年度になって、もこちんの地元では新築の入居率が低下してきているようです。


理由としては単純で供給量が多くなったからだと思っています。


もこちんの地元は東北地方です。


人口は、もこちんの住んでいる町で11万人、近隣の市町村を合わせて25万人といったところでしょうか。


ここ近年は、築年の古くなってきたものはそれなりの空室がありましたが、新築では高い入居率を維持していました。


ただ、メーカーの新築供給が収まらないため、だんだんと入居率は落ちてきているのだと感じます。


新地は当然家賃も高く設定されています。


企業などで、借り上げたり家賃補助を出しているところは、入居者も新しい物件に入りやすいですが、その流れもひと段落してしまったのかもしれません。


もこちんが、狙っているDINC(ダブルインカムノーチャイルド)の流れも同じです。


DINCは、夫婦共働き子供のいない世帯を指します。


やはりどんな市場でも需給のバランスは大事です。


〇〇建託はそれでもどんどん新築を建てています。


もこちんの物件は、〇〇建託や〇〇ハウスから見れば差別化していると思っていますので、入居率が落ちるとは思っていませんが、そういったメーカーで建ててしまった方はこれから大変になるような気がします。


新築で〇〇ハウスで建てた物件が近くにありますが、3ヵ月経過した今でも、21世帯中、6世帯しか入居していません。


なのに近くに〇〇建託がまた建築中です。


家賃保証もあるでしょうが、この状況が続けば、家賃引き下げ等の流れになっていくのではないでしょうか?


そうなると、メーカーの物件は建築費が高いので、利回りも落ちていきます。


現金で建てる方は稀でしょうから、借入の返済に影響してくる方もいるでしょう。


そうなると、アパートを失うどころか、自分の家まで失う方も出てくるかもしれません。


ただ、だからといってアパート経営をするなという訳ではありません。


きちんとした戦略と計画が必要だということです。


メーカーは耳障りのいいことしかいいません。


全て鵜呑みにするのではなく、きちんと自分の頭で理解した上で進めましょう。


もこちんはメーカーで建てるよりは、メーカーの建物を基準にして、それよりもいいもの、入居しやすいものを建てるのがいいと思っています。


そういうニッチなところを狙っていきましょう。


みなさんの住んでいる地域にも、きっといいビルダーがいると思います。


メーカーに払う建築費で、もっといいグレードのアパートが建てれると思いますよ。


それでは。


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中古アパート購入はやめるべき!?

副業プランナーのもこちんです。


今回は「中古アパートの購入はやめるべき!?」をテーマにお届けします。


最近お問い合わせいただいた中に、
中古アパートの購入を検討していますが、どうなのでしょうか?


といった件がありましたので、取り上げてみたいと思います。


過去記事の驚きの入札結果でも取り上げましたが、
やはり大事なのは利回りです。


表面利回りで10%は最低限確保してほしいですね。


そして築年数。


やはりあまりに古すぎるとメンテナンスも含めて修繕費用がかかります。


税務上の木造アパートの耐用年数は22年です。


そのくらい経過している物件だとしたら、利回りはもっと必要です。


あとは入居率。


リフォーム、改修工事をして綺麗な状態を維持していればいいですが、
中にはお金をかけないで状態の悪い物件は要注意です。


そういった物件は入居率が低い場合が多いです。


特に、外壁が傷んでいると敬遠されがちです。


ではそんな入居率の低い中古アパートは購入しない方がいいか?


というと、実はもこちんの裏技で収益を上げていくことが出来ます。


ただ、あくまで、表面利回りで10%以上見込めるのが前提です。


過去記事のアパート経営は儲かる?!
では、現在の入居者からの利回り計算をおすすめしましたが、
今回は、満室時の家賃で利回りを計算します。


これは、矛盾しているというわけではなくて、
物件の購入金額の大小でどのくらいのリスクをとるか?


そういった考えです。


なので、今お話ししている中古アパートは6〜8世帯、
購入金額が2,000万円〜3,000万円で想定している
と思ってください。


まず、そのようにして入居率をあげるか?


これは意外とみなさん知らないのですが、入居時に入居者は
支払う仲介手数料を、入居者でなく、物件の購入者、つまり大家さん、
オーナー負担にすることです。


入居者が仲介手数料を負担するのが当たり前みたいになっていますが
(東北関東はその場合が多いです)、宅建業法としては、
上限が家賃の1ヵ月+消費税です。


なので、どちらが負担しても良いことになっています。


なので、仲介手数料の負担を思い切って自分で負担することにより、
入居しやすくするのです。


確かに、初めに1ヵ月分の負担をするのは痛いですが、
早く入居してもらえればすぐに回収できると思います。


そして、これにプラスでもうひと工夫。


何かというと、賃貸保証会社を使う!


これにも理由があります。


中古アパートはそれなりに古いので、
家賃も新築時のようにいただくことは出来ません。


家賃はそれなりに低くなっていると思います。


そして、経験上いえることですが、安い家賃の物件に入居している方ほど、
家賃の滞納率が高くなりがちです。


安かろう悪かろうではないですが、これは事実です。


そこで、さきほどお話しした賃貸保証会社を利用することにより、
家賃滞納リスクを減らせるのです。


もし家賃を滞納しても、賃貸保証会社が代弁してくれますので、
家賃を間違えなく受け取れます。


それに、賃貸保証会社は、保証契約の時に審査をしてくれますので、
事故歴のあるような方の入居を防ぐことが出来るのです。


何故か犯罪歴までわかるそうなので、非常に便利です。


ただ最近は個人情報の観点からそこまで教えてもらえません。


実は意外と入居審査のハードルはけっこう低いので、
賃貸保証会社から断られるくらいの方は相当なにかあったなと思ってください。


もちろん保証料がかかります。


ただ、家賃の回収リスクがなくなるので、敷金をなくしてもいいと思います。


実際もこちんはそうしています。


本当は敷金と家賃は勝手に相殺できないのですが、
まだ業界では横行しています。


こうしてとにかく入居率をあげて利回りが確保できれば、
おいしい物件に化けることもありますので、
チャレンジしてみてもいいかもしれません。


あとは、不動産業者によっては、賃貸保証会社に加盟してないところも
あるかもしれませんので管理を依頼する場合は不動産業者に問い合わせしてください。


また、賃貸保証会社も様々ありますので、サービス内容も確認した方がいいですね。


お読みいただきありがとうございました。


それでは。


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プロフィール
名前:もこちん
年齢:40代なりたて
性別:男
職業:建築不動産業
ウェブサイトURL:http://mokochinfx.seesaa.net/
メールアドレス:ko0131aisu@gmail.com
一言:副業おすすめランキングまとめを運営しているもこちんです。

本業で建築不動産の営業マンをしています。

たいした資格ではないですか、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーとして頑張っとります!



いろいろな副業をしていますが、FXが特に大好きです(*^-^*)

他にもアパート経営をしています。

貧しかった学生時代のトラウマを払拭したくて、

「何が稼げるのか?何が儲かるのか?」

常に探求しております。



まずは生き残りましょう!

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